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【干貨】營改增后 二手房交易需繳哪些稅費?

2016-07-05 14:41:13 小安

2016年5月1日起國家實行“營改增”政策后,二手房交易部分稅費實行新的計算規則。小編嘔心為您梳理稅費計算,不僅有公式還有例子,簡單易懂,一定要看完哦!

PS:下文的總價指此次交易價,原價指買家原購入價。稅費計算規則針對上海地區。

1、契稅

契稅的繳納分以下幾種情況:

①     對于首套住房:

當房屋面積≤90平米時,契稅=總價×1%;

當面積>90平米時,契稅=總價×1.5%。

②     對于非首套住房:

契稅=總價×3%(無論房屋面積多大)

2、增值稅

根據政策,從2016年5月1日起,二手房交易營業稅改繳增值稅,具體算法如下。

  • 個人將購買<2年的住房對外銷售:

增值稅=總價÷(1+5%)×5%

  • 個人將購買≥2年的住房對外銷售,分兩種:

如果是普通住房:增值稅=0

如果是非普通住房: 增值稅=(總價-原價)÷(1+5%)×5%

舉個栗子

小王將購買不足兩2年的房屋對外銷售,交易價為420萬元。

應納增值稅=420÷(1+5%)×5%=20萬元。

小張將購買已3年的普通住房對外銷售,交易價200萬元,由于他符合免征條件,所以增值稅為0 元。

小李將購買已4年的非普通住房對外銷售,交易價500萬元,而3年前他原購入價為400萬元。應納增值稅=(500-400)÷(1+5%)×5%=4.76萬元。

3、個人所得稅

  • 如果同時滿足家庭唯一住房、購買時間超過5年兩個條件,免交個人所得稅。
  • 如果不同時滿足以上兩個條件,按以下兩種方法計算出結果后,取其中的較小值作為應繳個稅額。

一種是按總價計算:個稅=總價×1%

另一種按差價計算:個稅=(總價-原價)×20%

舉個栗子

蔣先生將購買已4年的住房對外銷售,交易價400萬元,而他的原購入價為300萬元。按總價算個稅=400*1%=4萬元,按差價算個稅=(400-300)*20%=20萬元。則蔣先生需繳納的個稅為其中較小的4萬元。

TIPS:家庭唯一住房根據房管部門出具的居民家庭原有住房信息書面查詢結果確定。

4權證印花稅 5

5、交易手續費

交易手續費=房屋面積×4元/平方米

6、抵押登記費 80

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